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Redazione tabelle millesimali

I millesimi individuano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto al valore complessivo dell'edificio e rispetto alla possibilità di utilizzo e godimento dei beni e dei servizi comuni.

I millesimi vanno riassunti in una specifica tabella che va allegata al regolamento condominiale.

La tabella può essere modificata solo se vi è unanimità dei condomini, salva (se sussistono le condizioni previste dalla legge) la possibilità di provvedere a maggioranza in assemblea.

La legge stabilisce che le tabelle millesimali possano essere modificate o rettificate soltanto se vi è l'unanimità di tutti i condomini.
Le modifiche e rettifiche, anche nell'interesse di uno solo dei condomini, secondo l’art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, possono essere però effettuate dall'assemblea con la maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio quando:

  • Risulta che sono conseguenza di un errore;
  • Per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

I primi riferimenti del codice civile che ispirano chi compila le tabelle millesimali, sono il titolo VII capo I (comunione in generale) e II (comunione in condominio) e le norme di attuazione, mentre gli unici riferimenti per il loro calcolo, sono le circolari ministeriali nr. 12480/1966 e la 2945/1993 dove vengono indicati i criteri di valutazione e specificato il metodo di calcolo a superficie od a volume (che ben pochi conoscono), quest'ultimo aspetto da prendere in considerazione quando ci sono evidenti differenze di altezza tra i piani, come sottotetti talmente elevati da realizzarvi soppalchi.

Riferimenti normativi:

Circolare ministeriale 12480/1966

Il collaudatore, impostando il calcolo millesimale sulla base delle superfici reali, accertate per sua diretta constatazione, dovrà pervenire alla determinazione del costo-valore degli alloggi in base alla valutazione delle caratteristiche di ogni ambiente singolarmente considerato.

Si parla di costo-valore in quanto la ripartizione va effettuata non solo in funzione del costo di costruzione, ma anche tenendo conto, in maniera relativa tra gli appartamenti, del valore effettivo che ad ognuno di essi compete.


Dette caratteristiche possono distinguersi come segue:

  • Caratteristiche che derivano da proprietà intrinseche: destinazione;
  • caratteristiche che derivano da condizioni relative all’esterno o da fattori totalmente
    esterni: altezza di piano, orientamento, prospetto;
  • caratteristiche che derivano sia da proprietà intrinseche sia da condizioni esterne:
  • luminosità.


Oltre alle predette che, ripetesi, vanno riferite ad ogni singolo ambiente, può, in taluni eccezionali casi, risultare opportuno considerare una caratteristica intrinseca dell’alloggio valutato nella sua unità: la funzionalità globale dell’appartamento. All’atto pratico, gli accennati criteri di valutazione si traducono nell’applicazione di determinati coefficienti riduttori (minori cioè dell’unità) i quali riferiti alla superficie dei singoli ambienti, ne diminuiscono l’entità, trasformandola da superficie reale in superficie virtuale.
Detti coefficienti sono i seguenti e devono essere tutti applicati poiché, dato il meccanismo del sistema, la mancata considerazione di taluno di essi equivale ad attribuire al coefficiente riduttore omesso il valore massimo unitario:

  • coefficiente di destinazione;
  • coefficiente di piano;
  • coefficiente di orientamento;
  • coefficiente di prospetto;
  • coefficiente di luminosità
  • coefficiente di (eventuale) funzionalità globale dell’alloggio.


Nel redigere il riparto di spesa, la prima operazione da compiere è il calcolo della consistenza della superficie di ogni singolo vano quale risulta moltiplicando la superficie reale per il coefficiente riduttore di destinazione. Successivamente, la superficie del vano così determinata deve essere ulteriormente ridotta con l’applicazione dei coefficienti di orientamento, prospetto e luminosità. Si sommano quindi – per ogni alloggio – le superfici di tutti i vani come sopra ottenute e la superficie complessiva risultante si moltiplica per il coefficiente riduttore di piano: si perviene in tal modo alla determinazione della superficie virtuale totale di ciascun appartamento. La quota millesimale afferente ad ogni appartamento risulta dal rapporto tra la superficie virtuale dell’appartamento stesso e la somma delle superfici virtuali di tutti gli alloggi, con esclusione, dell’appartamento del portiere (ove esista) e di ogni altra area comune.